Una casa de principios o mediados del siglo pasado puede ser una gran compra o un pozo sin fondo. La diferencia casi nunca está en lo que se ve, sino en el techo, las cañerías, la instalación eléctrica y los papeles. Esto es lo que conviene mirar antes de firmar.
Actualizado: · Por el equipo de ConstruFach
Lo que más pesa en el costo de un reciclaje es lo que no se ve: el estado del techo (losa, bovedilla o madera), la humedad en paredes y cimientos, las cañerías de agua y desagüe, la instalación eléctrica y si hay paredes portantes donde querés abrir. Pintura, pisos y aberturas se cambian; la estructura y las instalaciones son las que definen si el número cierra.
Antes de firmar, sumá otras dos cosas: que lo construido coincida con los planos aprobados y si la casa tiene algún grado de protección patrimonial. Lo ideal es hacer la visita con alguien de obra y con el escribano revisando los papeles en paralelo.
Porque el precio de una casa para reciclar se negocia con lo que se ve, pero el costo de la obra lo deciden cosas que están adentro de las paredes y arriba del cielorraso. Una visita técnica antes de la seña permite saber si la casa necesita una mano de pintura y cocina nueva, o si hay que rehacer techo, sanitaria y electricidad completas.
Esa diferencia cambia el presupuesto de la obra de un orden de magnitud a otro, y también cambia cuánto tiene sentido ofrecer por la casa. En casas de barrios tradicionales de Montevideo, como Cordón, Prado, La Comercial, Goes o Reducto, es habitual encontrar construcciones de más de 70 u 80 años con varias reformas encima, hechas en distintas épocas y no siempre con el mismo criterio.
Esta tabla resume qué revisar en cada parte de la casa, qué señal debería preocuparte y qué suele implicar en obra. Llevala impresa o en el celular el día de la visita y sacá fotos de todo lo que te genere dudas para mostrárselo después a quien te vaya a presupuestar.
| Qué revisar | Señal de alerta | Qué suele implicar |
|---|---|---|
| Techo y azotea | Manchas en el cielorraso, revoque caído, hierros a la vista, chapas o tirantes con podredumbre | Impermeabilizar, reparar losa o bovedilla, o rehacer el techo |
| Paredes y zócalos | Salitre, pintura que se infla, revoque que se desarma a la altura del piso | Tratar humedad de cimientos y rehacer revoques |
| Fisuras | Grietas en diagonal, sobre puertas y ventanas, o que atraviesan la pared | Evaluación de un técnico antes de comprar |
| Cañerías de agua | Poca presión, agua marrón al abrir la canilla, caños de hierro a la vista | Cambio de la instalación de agua |
| Desagües | Olor en baño y cocina, piletas que tardan en vaciar, cámaras rotas | Reparar o rehacer desagües y cámaras |
| Electricidad | Tablero con tapones, sin disyuntor diferencial, sin cable de tierra, enchufes de dos patas | Instalación eléctrica nueva |
| Pisos | Parqué que se hunde, baldosas sueltas o huecas en planta baja | Revisar contrapiso y humedad antes de cambiar el piso |
| Aberturas | Marcos de madera podridos, hierro oxidado, vidrios que no cierran | Restaurar o cambiar aberturas |
Ninguna de estas señales por sí sola es motivo para no comprar. Sirven para saber qué preguntar, qué pedir que revise un técnico y qué incluir en el presupuesto de la obra antes de cerrar el precio.
Mirando el cielorraso de cada ambiente con luz natural y, si se puede, subiendo a la azotea. Las manchas, el revoque que se desprende y sobre todo los hierros oxidados a la vista indican que el agua lleva tiempo entrando. En muchas casas antiguas de Montevideo el techo es de bovedilla: ladrillos apoyados en perfiles de hierro, que con la humedad se oxidan e hinchan.
Una azotea con membrana vieja se impermeabiliza; una bovedilla con perfiles muy corroídos o una losa con la armadura expuesta es otra obra, más larga y que tiene que ver un técnico. En techos de madera y chapa, el punto a revisar son los tirantes: si están húmedos, con insectos o deformados. Qué opciones hay para la azotea está en la guía de impermeabilización de azoteas.
En la mayoría de los casos sí, pero el arreglo depende de dónde viene. En casas viejas es muy común la humedad ascendente: el agua del terreno sube por la pared porque la capa aisladora no existe o se deterioró. Se reconoce por la mancha pareja que sube desde el zócalo, el salitre y la pintura que se infla en la parte baja.
No es lo mismo que una filtración del techo o una pérdida de un caño, y cada una se trata distinto. Pintar arriba no sirve: vuelve en semanas. La explicación completa de cada origen y su solución está en humedad en paredes: de dónde viene y cómo se soluciona.
En una casa que no tuvo reformas profundas en décadas, casi siempre conviene. Las cañerías de agua de hierro galvanizado se oxidan por dentro, pierden caudal y terminan perdiendo agua dentro de la pared. Los desagües viejos suelen tener pendientes mal resueltas, cámaras rotas o raíces. Si se va a reciclar el baño y la cocina, es el momento de cambiar todo junto: hacerlo después significa romper lo nuevo.
Con la electricidad pasa algo parecido. Un tablero con tapones o sin disyuntor diferencial, sin cable de tierra y con cables de tela o de sección chica no está pensado para el consumo de hoy (aire acondicionado, calefón, horno eléctrico). Se rehace la instalación completa, con tablero nuevo y circuitos separados. Lo hacemos dentro de la misma obra con nuestro equipo de sanitaria y electricidad.
Se puede, pero en las casas antiguas muchas paredes interiores son portantes: los muros de ladrillo macizo sostienen la losa o la bovedilla, y no hay columnas ni vigas como en una construcción moderna. Integrar cocina y living, o unir dos dormitorios, suele requerir una viga calculada por un técnico y apuntalar durante la obra.
Si el proyecto que tenés en la cabeza para la casa depende de tirar paredes, conviene confirmarlo antes de comprar. Las señales para reconocer una pared portante y cómo se abre están en cómo saber si una pared es portante.
Dos cosas, además de lo que revisa el escribano. La primera: que lo construido coincida con los planos aprobados por la Intendencia. Es habitual encontrar casas con ampliaciones, barbacoas o cerramientos hechos sin permiso; regularizarlos lleva tiempo y técnico, y conviene saberlo antes de negociar el precio.
La segunda: si el padrón tiene algún grado de protección patrimonial. En varias zonas de Montevideo, cambios en la fachada, en las aberturas o en la altura necesitan autorización previa, y eso puede limitar el proyecto. Se consulta en la Intendencia con el número de padrón. Qué obras necesitan permiso y cuándo hace falta técnico está en permisos de obra en Montevideo y Canelones.
De afuera hacia adentro y de lo estructural a lo estético. Primero se resuelve lo que puede arruinar el resto: techo, humedad y estructura. Después van las instalaciones nuevas de agua, desagüe y electricidad, con las paredes todavía abiertas. Recién con todo eso cerrado tiene sentido hacer revoques, pisos, baño, cocina, aberturas y pintura.
Hacerlo al revés es la forma más común de gastar dos veces: pintar antes de cortar la humedad, o poner piso nuevo antes de cambiar los desagües que pasan por abajo. En ConstruFach coordinamos todos los rubros con equipo propio, así el reciclaje se hace en un solo orden y con un solo responsable.
Mandanos fotos del techo, las paredes, el baño, la cocina y el tablero eléctrico. Te decimos qué obra va a necesitar y coordinamos una visita antes de que firmes.
Puede convenir si el estado del techo, la humedad y las instalaciones se revisan antes de comprar y el costo de la obra se suma al precio de la casa al hacer la cuenta.
En general, lo que no se ve: rehacer techo o bovedilla, tratar humedad de cimientos y cambiar cañerías y electricidad completas. Terminaciones como pintura o pisos pesan menos.
Si tiene tapones, no tiene disyuntor diferencial ni cable de tierra, o los cables son viejos, sí: se rehace con tablero nuevo y circuitos separados.
Depende de la obra. Si se toca la estructura, se amplía o se cambia la fachada, en general sí. Si la casa tiene protección patrimonial, hace falta autorización previa para cambios exteriores.
Sí. Mandanos fotos y la ubicación por WhatsApp y coordinamos una visita para decirte qué obra necesita antes de que cierres la compra.