Cuándo hace falta permiso, quién lo firma, cuánto cuesta, qué pasa con BPS y qué cambia si vivís en un edificio. Con la normativa vigente y sus fuentes.
Actualizado: · Por el equipo de ConstruFach
En Montevideo necesitás permiso de construcción para cualquier construcción de más de 4 m², para muros de más de 2 metros, para modificar la fachada y para cambios de destino con obra (artículo R.1903 de la normativa de la Intendencia). En Canelones el permiso es obligatorio para toda obra nueva, ampliación, reforma, demolición o regularización (Decreto 70, art. 706).
En los dos departamentos el trámite lo presenta un arquitecto o ingeniero civil y es en línea. Aparte, toda obra con mano de obra contratada tiene que registrarse en BPS, salvo los trabajos chicos por debajo de 30 jornales que no cambian la estructura.
La regla la fija el artículo R.1903 del Volumen de normas de la Intendencia de Montevideo (Resolución 2244/22, modificada por la Resolución 4953/25): el permiso es para "construir, reformar, ampliar, regularizar o demoler edificaciones", y siempre se pide para construcciones de más de 4 m² medidos en planta.
Además de las construcciones, también llevan permiso:
Lo que la normativa no lista con claridad son las obras interiores que no tocan estructura ni superficie (pintura, pisos, cambiar el revestimiento de un baño). En la práctica son las que se hacen sin permiso de construcción, pero siguen teniendo obligaciones con BPS (ver abajo). Si tenés dudas sobre tu caso, lo revisamos en la visita.
En Canelones rige el Decreto 70 de 2013 (Ordenanza de Edificación, recogida en el TODECA). El artículo 706 exige permiso previo para "toda obra nueva, ampliación, reforma, demolición y regularización". La única excepción explícita es en suelo rural: la vivienda del productor y las construcciones de la actividad productiva.
El trámite es 100 % en línea con usuario gub.uy y pide la contribución inmobiliaria al día (o convenio vigente), los planos y un certificado notarial de conformidad del técnico y del propietario. Las tasas son fijas en pesos más una tasa de edificación en Unidades Reajustables según los m².
Para quien construye su vivienda con pocos recursos existe la modalidad Vivienda Económica: no requiere patrocinio técnico, cuesta 8 UR y da 3 años de plazo de obra.
En Montevideo el permiso "solo puede ser realizado por profesionales de Arquitectura o Ingeniería Civil inscritos en la Intendencia", con firma digital avanzada y registro en el REP. En Canelones, todo trámite tiene que estar "patrocinado por profesional Arquitecto o Ingeniero Civil" (art. 707). O sea: el propietario no lo presenta solo.
La Intendencia de Montevideo responde con conforme, conforme con observaciones o no conforme. Si hay observaciones, el técnico tiene 20 días para levantarlas o la gestión se da de baja. La IM no publica un plazo total de aprobación, porque depende de cada proyecto y de la documentación previa (alineaciones, régimen de suelo, afectaciones), que tiene vencimientos propios de 30 a 150 días.
En Montevideo la tasa se calcula por metro cuadrado, en Unidades Indexadas (UI). Según el artículo 224 del texto de tasas de la Intendencia, la vivienda paga entre 25 y 35 UI por m² en esa fase del trámite, y comercios y oficinas entre 35 y 47 UI por m²; a eso se suman los timbres profesionales y los honorarios del técnico. La IM tiene un simulador en línea para calcularla.
Hay exoneración de la tasa para hogares con ingresos menores a 7,5 BPC cuyo inmueble esté en el primer tramo de Contribución Inmobiliaria (art. 224.12).
| Concepto | Valor | Dónde aplica |
|---|---|---|
| Tasa de permiso, vivienda | 25 a 35 UI por m² | Montevideo (art. 224) |
| Tasa de permiso, comercio u oficina | 35 a 47 UI por m² | Montevideo (art. 224) |
| Regularización de obra sin permiso | 1,5 veces la tasa de obra nueva | Montevideo (art. 232) |
| Multa por obra sin permiso, hasta 100 m² | 0,15 UR por m² | Canelones (art. 731) |
| Multa por obra sin permiso, 100 a 200 m² | 0,25 UR por m² | Canelones (art. 731) |
| Multa por obra sin permiso, más de 200 m² | 0,30 UR por m² | Canelones (art. 731) |
| Permiso Vivienda Económica | 8 UR | Canelones |
Fuentes: TOTID, Intendencia de Montevideo y TODECA, Decreto 70 de Canelones. UI y UR se actualizan por inflación: el monto en pesos cambia cada mes.
Se puede regularizar con el mismo trámite, pero sale más caro. En Montevideo se paga 1,5 veces la tasa de obra nueva y, si la obra no cumple alguna norma, una tasa de tolerancia que va de 4.684 UI a 23.421 UI según quién la apruebe. Las obras sin permiso de valor real menor a $348.000 tienen exoneración total de la tasa de tolerancia.
En Canelones la multa va de 0,15 a 0,30 UR por m² e implica la paralización inmediata de la obra; si la infracción perjudica a terceros y no se corrige, se recarga la contribución inmobiliaria (15 a 30 % en vivienda). Las ampliaciones que no superan el 20 % de un permiso ya aprobado no se sancionan como obra sin permiso: pagan tasas complementarias (art. 711).
El otro costo es comercial: una casa con construcciones sin regularizar es difícil de vender o de hipotecar. Por eso, cuando hacemos una ampliación, el permiso se tramita antes de empezar.
Sí, casi siempre. El Decreto-Ley 14.411 pone los aportes de la construcción a cargo del propietario y los calcula sobre la mano de obra. La obra se inscribe desde 10 días antes y hasta 48 horas hábiles después de empezar. Si se vende el inmueble sin el certificado de situación regular de BPS, vendedor y comprador quedan responsables solidarios de la deuda.
Las excepciones son para los trabajos chicos:
El aporte unificado de la construcción ronda el 71,8 % de la mano de obra gravada según la última página de BPS publicada (2022); confirmá el porcentaje vigente con tu técnico o contador. Por eso, al comparar presupuestos, preguntá siempre si la mano de obra se factura con los aportes incluidos.
La Ley 10.751 de propiedad horizontal dice que cada propietario paga los pisos, revoques, cielorrasos, pinturas y reparaciones interiores de su unidad (art. 6), pero prohíbe cualquier obra que "comprometa la seguridad, solidez o salubridad del edificio" o que perturbe a los vecinos (art. 9).
Las innovaciones que cambian el aspecto del edificio, como cerrar un balcón o tocar la fachada, necesitan la aprobación de la asamblea por 2/3 de los votos que representen al menos 3/4 del valor del edificio (art. 12, con la redacción de la Ley 20.446 de 2025). Ninguna obra nueva que afecte al inmueble se hace sin informe técnico previo (art. 13). Los horarios de obra los fija el reglamento de copropiedad de cada edificio: pedíselo a la administración antes de arrancar.
Los trámites ante UTE (suministro nuevo, aumento de potencia, modificación del enlace, provisorio de obra) los gestiona una firma instaladora con un técnico instalador registrado. Al terminar, cliente, técnico y firma firman el Documento de Asunción de Responsabilidad (DAR) con firma digital.
La categoría del técnico depende de la instalación: la categoría E cubre hasta 20 kW en suministro de 230 V, la D hasta 50 kW en baja tensión y la A no tiene límite. Una casa estándar entra en las categorías E o D. Si solo se renueva el cableado interior sin cambiar la potencia contratada, no hay trámite con UTE, pero conviene que la haga un electricista que deje tablero con diferencial y puesta a tierra.
Sí, pero es gratis: el permiso de construcción o reconstrucción de vereda se tramita en el Centro Comunal Zonal y "no tiene costo". La vereda es obligación del propietario frentista (art. D.2179). Si la Intendencia te intima, tenés 10 días hábiles para iniciar el permiso y un máximo de 45 días corridos para hacer la obra (art. D.2185). Las multas van de 5 UR (no gestionar el permiso a tiempo) a 20 UR por reincidencia. El detalle, con materiales por zona, está en arreglo de veredas en Montevideo.
Esta guía resume la normativa vigente al 24 de septiembre de 2026, consultada directamente en las fuentes oficiales de abajo. No reemplaza el asesoramiento de un arquitecto o ingeniero: cada terreno tiene su régimen de suelo y sus afectaciones. Cuando un dato no figura en una fuente oficial (por ejemplo, el plazo total de aprobación de un permiso en Montevideo), lo decimos en vez de estimarlo.
Te decimos en la visita si tu obra necesita permiso y lo coordinamos con técnico responsable antes de empezar.
Si la reforma no cambia la estructura, la superficie ni la fachada (demoler y rehacer revestimientos, cambiar sanitarios, mesada y muebles), en la práctica no se tramita permiso de construcción. Sí corresponde la inscripción en BPS si la mano de obra supera los 30 jornales o no la hace una empresa registrada.
No. Tanto en Montevideo como en Canelones el permiso lo presenta un arquitecto o ingeniero civil habilitado. La única excepción es la modalidad Vivienda Económica de Canelones, que no requiere técnico.
Se paga 1,5 veces la tasa de obra nueva y, si la obra no cumple alguna norma, una tasa de tolerancia de 4.684 a 23.421 UI. Obras de valor real menor a $348.000 tienen exoneración total de la tasa de tolerancia. A eso se suman los honorarios del técnico.
El propietario del inmueble, según el Decreto-Ley 14.411. Se calculan sobre la mano de obra. Si contratás a una empresa registrada para un trabajo chico (menos de 30 jornales, sin cambiar estructura), alcanza con la factura.
En Montevideo, si el muro supera los 2 metros de altura, sí (art. R.1903). En Canelones, la ordenanza pide permiso para toda obra nueva. Lo revisamos cuando cotizamos un cerco.